鉴于：
本文主要落脚于《民法典》“居住权”之内容解析，故《民法典》第-条中已明确规定、清晰可见的内容（如居住权之概念、居住权之设立方式以及居住权登记设立等），不在本文讨论范围之内。
01
以合同方式设立居住权的，居住权合同怎么签？
依据《民法典》第三百六十七条第二款：“居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。”该条款属于提示性条款，非强制性。当事人可以依据实际情况个性化设计居住权合同条款，如约定居住权登记义务、装修及维修责任分配、以及出租出售抵押等内容。本文提供几份目前相关单位发布的《居住权合同》（示范文本）以供参考，后台回复“居住权合同”即可。02
是否可仅对住宅的部分设立居住权？
《民法典》未明确规定居住权的客体是否必须为住宅的全部。在此问题上，存在两种观点，我所同事之间亦存有相关争论。一种观点认为，居住权不得作用于住宅部分。该观点主要立足于物权法“一物一权”原则。所谓“一物一权”，即“一物上不成立相冲突的数个物权”。在居住权设立问题上，此处的“物”指不动产单元。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第五条，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。若以住宅的一部分作为居住权客体，这不仅突破了“一物一权”原则，也不符合不动产登记的最小登记单元，在登记时存在着审查和记录的现实困难。另一种观点认为，居住权可以设立于住宅的部分。该种观点主要立足于住宅的居住效率，且居住权作为他物权，也并不涉及不动产的归属问题，并不在严格意义上违背“一物一所有权”（此处又涉及不同学说对于“一物一权”之定义；《民法典物权编理解与适用》中也作了类似观点的阐述）。另外设立于住宅部分的居住权应当合理扩展至住宅中的公用部分，如客厅、厕所、厨房等。至于在不动产登记簿上的记载问题，也可以通过详细记载信息、设置房间编码甚至后附图纸等技术性方案予以解决。本人赞同第一种观点，即居住权的客体应限定为住宅整体。无论是从不动产登记簿的记载效率还是居住效率考虑，对于在一个住宅上设定多个居住权的需求也完全可以通过变更居住权人得以实现，针对住宅部分设定居住权实无必要。年3月1日生效的《上海市不动产登记技术规定》也体现了以住宅整体作为居住权设立客体的原则。03住宅上设有居住权能否排除强制执行？虽然居住权为法定用益物权，但居住权人只享有占有、使用的权利，不动产的收益、处分权仍为所有人享有。法院通过强制执行对被执行人所有的不动产处置变现，实际上属于法院替代行使不动产处分权能的行为。因此，居住权人依据居住权排除法院强制执行无法律依据。即居住权人以其对被执行不动产享有居住权为由主张不得对该不动产采取查封、拍卖、变卖等强制执行措施的，法院对此不予支持。
但是，若法院在对不动产强制执行的过程中损害了居住权人对不动产占有、使用的权能，应当赋予居住权人提出异议并主张对其居住权予以保护的权利。具体而言，对于有居住权的住宅：
（1）法院在认定居住权存在的情况下“带居拍卖”：在此情形下，若居住权人认为执行法院承认居住权并披露的执行行为是错误的，可以向执行法院提出异议，但此时执行法院的执行行为并未侵犯其居住权，案件没有实体权利的争议，该异议行为为执行行为异议，居住权人应根据民事诉讼法第条主张权利，并通过复议程序进行救济。
（2）法院在否定居住权存在的情况下“去居拍卖”：在此情形下，若居住权人认为执行法院去除居住权拍卖的执行行为是错误的，该执行行为由于涉及居住权人的实体权利（居住权），该异议属于针对执行标的的案外人异议，应依据民事诉讼法第条主张权利，居住权人对于法院经异议审查程序裁定不支持其“带居住权拍卖“的异议请求的，可通过向法院提起执行异议之诉的方式寻求救济。
04
居住权和抵押权衔接问题居住权作为一项用益物权，居住权人仅对住宅享有占有、使用的权利，即居住权人所享有的是处分权和收益权之外的部分所有权。而抵押权是从属于债权的一种担保性物权，两者并不冲突。（1）先设立抵押权，后设立居住权在具有在先抵押的情形下，后就抵押物设立居住权势必会影响抵押权人抵押权的实现。依据《民法典》第条，抵押人转让抵押财产无须取得抵押权人同意。举重以明轻，抵押人在抵押财产上设立居住权也无须取得抵押权人的同意。因此，为平衡各方利益，建议双方当事人在抵押合同中明确约定是否“限制或禁止设立居住权”，且将该等条款在不动产登记簿中体现。
（2）存在居住权，再设立抵押权
居住权登记设立，因此居住权应当在不动产登记簿中体现，抵押权人应当可以通过查询不动产登记簿的方式明确抵押物的居住权设立情况，从而在抵押合同对价中体现。已设立居住权的抵押财产在实现抵押权时，应参照“买卖不破租赁”原则，居住权不受抵押权影响。
05
居住权和租赁权衔接问题居住权、租赁权都包含对住宅的使用权能，存在互斥。
（1）先设立居住权，后设立租赁权
《民法典》第条规定已经设立居住权的房屋原则上不得再出租，但当事人另有约定的除外。需要指出的一点是，在对该条款的理解上，“不得再出租”约束的主体应当是居住权人，而非住宅所有权人。在当事人约定居住权包含出租权的情况下，居住权人可以将住宅部分出租给他人，使得同一房屋被居住权人和承租人同时占有。此时实际上是将房屋从物理空间上予以切割，并在居住人和承租人之间进行分配。
（2）先设立租赁权，后设立居住权
当所有权人出租房产后又设立居住权时，租赁权和居住权如何平衡呢？尽管《民法典》第规定了“买卖不破租赁”原则，但此规定仅针对“所有权”发生变动的情形。居住权的设立初衷在于保障“人民群众住有所居”，以实现赡养、抚养或抚养目的。若继续采用租赁权物权化的规则，居住权人的全部权益将会落空，亦与居住权设立之初衷背道而驰。因此，本人认为，在该种情形下，应适用物权优先于债权的原则，居住权人有权请求承租人返还占有的房产，承租人可通过请求出租人承担违约责任的方式平衡自身利益。
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